Una de cada cuatro viviendas terminadas desde 2008 está vacía

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Foto: Wikipedia – Universidad_de_navarra

En 2008, la economía española la economía española fue contraída por primera vez a partir de el tercer trimestre y, sin embargo, en el sector inmobiliario todavía se estaban terminando buena parte de las 865.000 viviendas que se habían iniciado dos años antes, momento álgido del pasado boom. Para buena parte de la demanda había huido del mercado ante el endurecimiento del crédito, las malas perspectivas laborales y la sensación, cuando han finalizado las obras de que los edificios estaban sobrevalorados.

Empezó así a generarse el stock de vivienda nueva más importante de la historia del sector, lo que a su vez ha motivado la quiebra de numerosos instigadores y la destrucción de cientos de miles de puestos de trabajo. Desde entonces y hasta el momento las cifras sobre a cuánto ascendía ese excedente el Ministerio de Fomento estimaba a ellas restanto a las viviendas terminadas el número de casas de nueva construcción vendidas. Con esa metodología, el Gobierno ha estimado que en diciembre de 2014 existían en España 535.734 viviendas en España sin vender ni alquilar.

Alrededor de 8,4 millones de viviendas en España están sin asegurar, y en las que hay un seguro de hogar, éste cubre 107.000 euros de media, frente a un valor real que está en torno a los 142.000 euros, un 32% más, según un informe de Línea Directa.

Nueva metodología

Tinsa, en cambio, elaboró sus números con dos criterios de cálculo, lo que los hace, en su opinión, más robustos, ya que depura algunas situaciones que Fomento no tiene en cuenta. Así, más que restar a las terminadas las vendidas, empieza la estimación al revés. Teniendo en cuent cuántas viviendas son edificadas desde 2008 identificará las que están ocupadas, las segundas residencias, o las que están en alquiler, para lo que usa todas las estadísticas oficiales y los censos de población de el INE. Todo ello unido al trabajo de campo realizado por 250 agentes de la tasadora en un total de 900 municipios que concentran el 80% de las casas construidas desde 2008.

Esto es lo que permite concluir que a 30 de junio de este año existían 389.000 viviendas nuevas en stock en España, lo que supone el 24,9% de todas las construidas en los últimos siete años, que ascendieron a esos 1,56 millones, nadamenos que el 6,4% de todo el parque compuesto por 25,5 millones de casas. Según los territorios, es más o menos abultado, ese porcentaje equivaldría a lo que el estudio denomina la tasa de desocupación de la vivienda nueva que. Eso sí, un porcentaje del 10% o inferior consideran los expertos de Tinsa y Asprima, la patronal que ha participado en la presentación de los datos, que equivale a un excedente técnico o de equilibrio.

La localidad, con categoría histórica de villa, es la capital del país y de la Comunidad de Madrid.

En términos absolutos, Madrid, Valencia, Murcia, Barcelona y Alicante son las provincias con un mayor número de edificios desocupados, pero lo crucial es observar la clasificación en términos relativos. Por lo tanto, poniendo en relación el total de casas nuevas vacías con todo lo edificado. Ahí, las cinco provincias con más stock modifican: Almería , Cuenca , Castellón , Toledo y Murcia . En el lado inverso se ubican Álava , Guipúzcoa , Navarra , Huesca y Zamora .

Por comunidades autónomas, las que han registrado el pasado mes de octubre un mayor número de hipotecas constituidas sobre viviendas han sido Andalucía , Cataluña y Madrid . En el décimo mes del año, las comunidades que han presentado las mayores tasas de variación anual en la constitución de hipotecas sobre viviendas han sido Baleares , País Vasco y Canarias . Por en contra de, las mayores tasas interanuales negativas han correspondido a Navarra y Asturias . Las zonas en las que se prestó más capital para la constitución de hipotecas sobre viviendas han sido Madrid , Cataluña y Andalucía .

Navarra, denominada oficialmente Comunidad Foral de Navarra, es una comunidad foral española ubicada en el norte de la península ibérica.

Sobre cuánto tiempo este stock tardará en ser absorbido , Tinsa considera que casi el 40% se habrá vendido de aquí a dos años, por lo que esa tasa de desocupación en el primer semestre de 2018 habrá quedado reducida a casi la mitad, cerca ya de los valores considerados asumibles. Sin embargo, el 25,8% de esas 389.000 viviendas tendrán muy difícil su venta.

Una de las conclusiones que arroja el dossier elaborado por Tinsa es que cerca del 9% de la vivienda nueva vacía se comercializa en régimen de alquiler. En realidad, los técnicos que participaron en el trabajo de campo pudieron comprobar cómo existe una correlación entre la salida al mercado de estos suelos en régimen de arrendamiento y la proporción de stock. A mayor volumen de vivienda vacía sobre toda la edificada, la oferta en alquiler es más elevada. En realidad, en aquellas regiones en las que el índice de desocupación de la vivienda nueva es superior al 50%, la tasa media de alquiler roza el 12%. Y al inverso, en ubicaciones con un stock técnico , el arrendamiento no llega al 6%. Sobre costos, el dossier apunta a que un tercio del excedente debe continuar abaratándose hasta un 6% adicional.

No todo el stock tiene colgado el cartel de se vende o se alquila. El estudio admite que es difícil estimar qué parte de la bolsa de vivienda nueva vacía no se está comercializando, ya que depende de los operadores y, según Tinsa, solo el 14% de esas casas estaría en manos de promotores tradicionales, el resto se repartiría entre la banca y los nuevos servicers.

Una de las principales causas que informan que se estén reteniendo viviendas es por la expectativa que tiene el vendedor de que los valores mejoren y otra de las más frecuentes sería por un exceso de oferta en la región o por carencia de demanda solvente. Otros motivos citados son los problemas que pueden existir con las autorizaciones de ocupación, los cambios de titularidad por adjudicaciones e incluso el mal estado de las viviendas por ocupación o vandalismo.

Teniendo en cuenta que el periodo de construcción medio de una promoción es de dos años, Tinsa visualiza las áreas donde puede ser necesario ya edificar para impedir la carencia de oferta y las tensiones sobre los costos que puede provocar. Es el caso de ciudades como Barcelona, Madrid, Málaga, Granada, Gerona, Oviedo, Santander, Vigo, Pontevedra, San Sebastián, Gijón y Avilés. En la costa, se da esta circunstancia también en algunos de los municipios más consolidados: Marbella, Benalmádena y Torremolinos. También, en Rosas y en Tarifa . En cuanto a la oferta futura que prevén estos expertos que será necesaria para cubrir la demanda de vivienda nueva, fijan una horquilla que oscila entre las 200.000 y 250.000 casas iniciadas al año, aunque no a corto plazo.

Sentiment score: NEUTRAL

Countries: Spain, Venezuela, Philippines, Grenada, Ecuador, Bolivia

Cities: Zamora, Vigo, Valencia, Toledo, Tarija, Santander, San Sebastian, Roxas, Pontevedra, Oviedo, Murcia, Malaga, Madrid, Huesca, Gijon, Gerona, Cuenca, Barcelona, Aviles, Almeria, Alicante

Fuentes relevadas para esta noticia:

  • Más de 8 millones de viviendas sin asegurar en España – FotoCasa



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